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立地選定と競合分析

🎯 この章のゴール

商圏・人口・坪単価・競合を客観評価して、勝てる立地を選ぶ

📚 10 項目⏱ 約 50 分

📚 この章で学ぶこと

商圏設定（1次/2次/3次商圏・徒歩/車/公共交通の到達圏）

人口・世帯数・年齢層（jSTAT MAP / RESAS / 国勢調査）

通行量・視認性・人の流れ（朝/昼/夜の3時間帯チェック）

坪単価・保証金・前家賃・更新料の相場

路面1F・2F以上・地下・駅近・郊外路面の使い分け

居抜き物件のメリット・リスク（残置物・解約義務）

競合店マップ（半径500m / 1km / 3km）

競合スコアリング（価格・客層・営業時間・口コミ評価）

差別化ポイントの抽出（ポジショニングマップ）

NG立地のチェックリスト（道路工事・再開発・人口減少エリア）

店舗ビジネスは「立地で7割決まる」と言われます。雰囲気で決めると毎月の家賃で苦しむことに。データと現地調査の両輪で勝てる立地を選びましょう📍

立地選定の3軸

▸【商圏】お客様が来てくれる範囲（徒歩5分・10分・車15分）
▸【人口】商圏内の人口・世帯・年齢層が自分のターゲットと合うか
▸【賃料】売上に対して家賃比率10%以内が目安

💡 家賃比率10%ルール

売上の10%が家賃の上限目安。月¥30万家賃なら月商¥300万必要。逆算して立地を絞る。

商圏分析の無料ツール

ツール	提供	使いどころ
jSTAT MAP	総務省統計局	人口・世帯・年齢階層
RESAS	内閣府	産業構造・人の流れ
国勢調査e-Stat	総務省	町丁字別の世帯数
Googleマップ	Google	競合店密度・口コミ評価
Yahoo!地図 / 国土地理院	-	通学路・施設配置

🔗 jSTAT MAP

商圏内の人口・世帯統計

🔗 RESAS

地域の産業・人流データ

現地調査チェックリスト

1.朝（7-9時）・昼（11-14時）・夜（18-21時）の3時間帯で通行量カウント
2.前を歩く人の属性（年齢・性別・1人/連れ）
3.看板の視認性（10m手前・30m手前・遠景）
4.駐車場の有無・自転車置場・ベビーカー幅
5.近隣のニオイ・騒音・治安
6.隣接テナントとの相性（騒がしい店の隣にカフェは×）
7.入居ビル全体の入居率・空き状況

⚠️ ⚠ 2Fと地下は集客難度UP

1F路面と比べて集客力は2F=60%、地下=40%まで落ちる。看板誘導と SNS集客でカバーが必須。

坪単価・保証金の相場

ℹ️ 居抜きは「残置物リスト」必読

居抜きは初期投資が抑えられる反面、残置物が壊れたら自己負担。契約前に詳細な残置物リストと現状写真を撮ること。

立地	坪単価/月	保証金	更新料
都心駅前1F	¥30,000-50,000	10-12ヶ月	1ヶ月
都心駅前2F以上	¥15,000-25,000	6-10ヶ月	1ヶ月
郊外路面	¥8,000-15,000	4-6ヶ月	1ヶ月
住宅街	¥5,000-10,000	2-4ヶ月	1ヶ月
居抜き（飲食）	上記+10〜20%	同左	-

競合分析の手順

1.半径500m / 1km / 3km の同業店をすべてリストアップ（Googleマップ活用）
2.各店の客単価・営業時間・定休日・口コミ評価（★）を表に整理
3.実際に1回利用して、強み・弱み・接客・内装をメモ
4.価格帯×ターゲットのポジショニングマップを描く
5.空いている象限を見つけ、自分のポジションを決める

💡 勝つ立地より「負けない立地」

競合の弱みが集中する立地を選ぶ。例：高単価店ばかりの街→「お得感」、女性店だらけ→「男性歓迎」など。

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🚨 NG立地のチェック

▸【道路工事中】完成時期と工事内容を市役所で確認
▸【再開発予定】再開発で立ち退きリスク
▸【人口減少エリア】5年前と比較して人口が減っていれば要警戒
▸【一方通行】車客が入りづらく、回遊性も×
▸【駅出口の逆側】駅出口の流れと逆方向は集客難
▸【家賃が安すぎる】何かしらマイナス要因がある可能性大

SUMMARY

データ（jSTAT/RESAS/Google）+ 現地調査（時間帯別カウント）+ 競合スコアリングの3点セットで立地を客観評価。家賃比率10%以内に収め、勝てる立地を選ぶ📍

💬 よくある質問

Q. 一等地と二等地、どちらを選ぶ？

A. 集客力と家賃のバランス。SNS発信が得意なら二等地でも集客可能。広告予算が無いなら一等地で歩行集客に頼る。

Q. 家賃交渉はできる？

A. 可能。空室期間が長い物件は2割引き交渉できることも。フリーレント1〜3ヶ月も交渉余地あり。

Q. シャッター街にあえて出すのは？

A. 空き店舗活用補助金（自治体）が手厚いケースあり。地域活性化として行政協力が得られると勝算大。

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掲載情報は執筆時点のものであり、日々変化します。法改正・行政手続きの変更・申請内容の変更等により、内容が古くなる可能性があります。実際の申請・契約・許認可取得にあたっては、必ず各管轄機関（税務署・保健所・都道府県・国の公式窓口・専門家など）に最新情報をご確認ください。本コンテンツは情報提供であり、法律相談・税務相談・行政書士相談に代わるものではありません。